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Marktberichte

Marktberichte

Hier finden Sie Fachberichte zur aktuellen Lage des Immoblienmarktes in Deutschland

In der jetzigen Niedrigzinsphase spielen Immobilien eine ganz besondere Rolle. Zum einen bieten sich Immobilien als gewinnbringende Alternative zu Anlageformen mit schlechter Rendite wie Sparkonten und Anleihen an, zum anderen ist es dank geringer Kreditzinsen möglich gewerbliche Immobilien oder auch das eigene Heim günstig zu finanzieren.

Um sich umfassend über den Immobilienmarkt in der Region Rhein-Neckar, mit genauerer Betrachtung der Städte Heidelberg, Ludwigshafen und Mannheim, informieren zu können, haben wir Ihnen hier die neuesten Markberichte zusammengestellt. Sie können diese am Ende jedes Berichts auch als PDFs herunterladen.
Wenn Sie weitere Informationen wollen oder Fragen haben, rufen Sie uns einfach unter 0621 729265-0 an.

NAI apollogroup Partnerbericht Deutschland 2017

Hier finden Sie interessante Informationen zur Entwicklung der Gewerbeimmobilien 2017 im Rhein-Neckar-Raum, Mannheim und Heidelberg

BÜROINVESTMENT RHEIN-NECKAR
Die bundesweit zu beobachtende, ungebrochen hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilieninvestments bei gleichzeitig geringem Angebot an geeigneten Anlageprodukten hat 2016 dazu geführt, dass die Spitzenrenditen auch in den Oberzentren der Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim und Heidelberg) signifikant gesunken sind. Am Ende des Jahres 2016 nehmen diese einen historischen Tiefstwert ein. Derzeit betragen die Spitzenanfangsrenditen für Büroimmobilien an beiden Standorten 5,25 %, was einem Rückgang von 75 bzw. 65 Basispunkten entspricht. Ein weiterhin hohes Investoreninteresse bei geringem Angebot, ein voraussichtlich weiterhin niedriges Zinsniveau und die funktionierenden Vermietungsmärkte mit geringen Leerstandquoten werden auch 2017 dazu führen, dass die Spitzenrenditen weiter nachgeben werden.
Insbesondere bei Neubauprojekten mit Mischnutzung wurden innerhalb der Region im Jahr 2016 erhöhte Transaktionsvolumina erreicht. Neben der Transaktion Q6/Q7 in den Mannheimer Quadraten von Diringer & Scheidel an einen von BMO Real Estate Partners gemanagten Fonds, fand auch das Quartiersprojekt Westarkaden in der Heidelberger Bahnstadt mit der Quantum Immobilien AG einen neuen Eigentümer. Natürlich werden auch reine Büroprojekte im großvolumigen Bereich innerhalb der Metropolregion nachgefragt. Allerdings mangelt es nach wie vor an Objekten. Die für 2017 erwartenden Transaktionen bei Bestandsimmobilien werden voraussichtlich das Niveau von 2016 erneut erreichen. So werden Immobilieninvestoren auch in den kommenden 12 Monaten verstärkt Ihr Augenmerk auf gute innerstädtische Lagen im „Core“-Segment von B-Städten legen. Darüber hinaus ist damit zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen bei Büroprojektentwicklungen 2017 signifikant ansteigen wird. Dies ist auf die begonnenen Entwicklungsmaßnahmen in den Gebieten Glückstein-Quartier und Postareal in Mannheim sowie auf das Stadtquartier Bahnstadt in Heidelberg zurückzuführen. Insgesamt ist daher 2017 von einer Steigerung des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr auszugehen.

BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER MANNHEIM
Flächenumsatz

Der Mannheimer Büromarkt hat das Jahr 2016 mit einem starken Umsatzergebnis beendet. Insgesamt ist ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 91.000 m² erfasst worden, womit das Vorjahr um 62,5 % übertroffen worden ist. Im Vergleich zum Mittelwert der letzten fünf Jahre (74.700 m²) beträgt das Plus 21,9 %. Vom Gesamtumsatz sind 13.000 m² auf Eigennutzer (2015: 1.000 m²) und 78.000 m² auf den Vermietungsmarkt (2015: 55.000 m²) entfallen.
Die deutliche Steigerung der Umsatzleistung ist insbesondere auf die überdurchschnittliche Anzahl an Vertragsabschlüssen ober-halb von 1.000 m² zurückzuführen, die in 2016 über die Hälfte des Volumens ausmachen. Zu den größten Abschlüssen des Jahres 2016 zählen 6.000 m² durch E&Y im Glückstein-Quartier, 5.200 m² durch die Stadt Mannheim in der Karl-Ludwig-Straße 28-30 sowie 4.200 m² durch die Dr. Knoell Consult GmbH in der Hermsheimer Straße 3.
Innerhalb der Branchenverteilung dominieren, u.a. aufgrund der Großdeals, „Unternehmensberatungen, Marketing & Marktforschung“ mit einem Umsatzanteil von 18,5 %. Dahinter folgen „Öffentliche Einrichtungen“ mit 11,6 %.

Angebot & Leerstand
Die Leerstandsquote ist 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 %-Punkte auf nunmehr 4,5 % gesunken. Dies entspricht einem verfügbaren Angebot von ca. 90.000 m² Bürofläche und nimmt damit einen historischen Tiefstwert ein. Insbesondere im Segment modern ausgebauter Bestandsflächen in exponierten Bürolagen der Stadt ist das Angebot nach wie vor knapp.
Im Jahr 2016 wurden lediglich ca. 11.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Bereinigt um vereinzelte Bestandsabgänge wuchs der Flächenbestand im Vergleich zum Vorjahr unwesentlich auf nunmehr 2,015 Mio. m² Bürofläche an. Im Jahr 2017 wird das Fertigstellungsvolumen mit ca. 43.000 m² wieder höher ausfallen. Allerdings sind hiervon nur noch 7.000 m² Bürofläche verfügbar. Nennenswerte Fertigstellungen, die dem Vermietungsmarkt zugänglich sind und damit zu einer Entspannung der Angebotsseite führen, wird es erst wieder ab 2019 geben.

Mieten
Die Durchschnittsmiete ist zum vierten Mal in Folge angestiegen und liegt nunmehr bei 11,80 €/m² (2015: 11,40 €/m²). Hauptgrund für den Anstieg waren auch 2016 mehrere großvolumige Mietvertragsabschlüsse in Neubaubüroprojekten in den Gebieten Glücksteinquartier, Kepler-Quartier und Eastsite. Noch deutlicher wirken sich diese Abschlüsse auf die Entwicklung der Spitzenmiete aus, die signifikant von 15,00 €/m² im Jahr 2015 auf nunmehr 16,40 €/m² angestiegen ist.

Prognose
Die Büroflächennachfrage wird sich auch in 2017 auf einem hohen Niveau bewegen. Anstehende großvolumige Vertragsunterzeichnungen, die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2017 zum Abschluss kommen, werden ein Umsatz auf Vorjahresniveau ermöglichen. Vermietungen in Projekten werden zudem den Mietpreisanstieg weiter stützen bzw. fortsetzen lassen.

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NAI apollogroup Partnerbericht Deutschland 2016

BÜROINVESTMENT RHEIN-NECKAR
Ein knappes Angebot an Büroimmobilien in den deutschen Bürohochburgen und die damit einhergehenden Preisanstiege haben u.a. dazu geführt, dass auch B-Standorte, wie Mannheim und Heidelberg innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar verstärkt in den Fokus von Immobilieninvestoren gerückt sind. Im vergangenen Jahr standen dabei neben Einzeltransaktionen  – im Schwerpunkt mit einem Investitionsvolumen unter 25 Mio. Euro – vermehrt überregionale Portfoliotransaktionen, bei denen sich Teilbestände in der Rhein-Neckar-Region befanden, in der Gunst von Investoren.
Die gestiegene Nachfrage hat dazu geführt, dass die Spitzenrenditen in Mannheim und Heidelberg im fünfjährigen Vergleich signifikant gesunken sind. Dennoch haben diese in Mannheim mit 6,0 % und Heidelberg mit 5,9 % am Ende des Jahres 2015 noch 1,6 bis 2,3 %-Punkte über den Vergleichswerten der TOP-Standorte gelegen.
Auch im Jahr 2016 wird sich das Transaktionsvolumen auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau bewegen. Hierzu leisten die zunehmende Professionalisierung der Marktteilnehmer an B-Standorten und die damit verbundene Steigerung der Markttransparenz einerseits, sowie die fehlenden Anlagealternativen innerhalb der etablierten TOP-Standorte andererseits einen wesentlichen Beitrag. Insbesondere die geplanten Entwicklungen im Umfeld der Hauptbahnhöfe sowie auf Konversionsflächen der ehemaligen U.S.-Army werden im Jahr 2016 auf großes Interesse treffen. In diesem Zuge ist mit einer weiteren Yield-Compression zu rechnen. Wie im Jahr 2015 wird dabei eine erhöhte Nachfrage speziell von Versicherungen / Pensionsfonds und überregional agierenden Family Offices erwartet. Internationale Käufergruppen werden weiterhin nahezu ausschließlich durch überregionale Portfoliotransaktionen am Transaktionsgeschehen beteiligt sein. Zunehmend zurückhaltend agieren hingegen die lokalen Privatinvestoren, die aktuell eher auf gute Lagen in C-Standorten der Region ausweichen (u. a. Speyer, Worms, Weinheim), um ihre Renditeerwartungen erfüllen zu können.

BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER MANNHEIM
Flächenumsatz
Der Mannheimer Büroimmobilienmarkt hat das Jahr 2015 mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 56.000 m² abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 4.000  m² bzw. 7,7 %. Der fünfjährige Durchschnitt mit rund 71.400 m² bleibt jedoch unerreicht, der allerdings von einigen Großanmietungen und größeren Eigennutzerprojekten in den Ausnahmejahren 2011 bis 2013 getrieben wurde. Großflächige Anmietungen über 1.000  m² erfolgten 2015 überwiegend bei Neubauprojekten bzw. in hochwertig ausgestatteten Bestandsimmobilien. Hierzu zählt auch der wichtigste Vertragsabschluss des Jahres, die Anmietung von 5.500  m² der Etengo AG im Büroprojekt EASTSITE XI. Insgesamt entfiel auf dieses Größensegment ein Umsatz von ca. 23.000  m² bzw. ein Anteil von 41,0 %. Bei Unterscheidung nach Branchen zeigt sich, dass Unternehmen der „Kommunikation, IT & EDV“ sowie „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ knapp die Hälfte des kompletten Flächenumsatzes auf sich vereinen.

Bestand & Angebot
Die Leerstandsquote ist im Jahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 %-Punkte auf nun 5,2 % gesunken. Dies entspricht einem verfügbaren Angebot von rund 105.000 m² Bürofläche. Damit liegt die Leerstandsquote im bundesweiten Vergleich auf einem moderaten Niveau. Hauptgrund für die sinkende Leerstandsquote war in den vergangenen Jahren die relativ geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig konstanter Büroflächennachfrage. An neuen Flächen sind im Jahr 2015 ca. 38.000 m² Büroflächen fertig gestellt worden, womit beim Büroflächenbestand erstmals die Marke von 2 Millionen m² überschritten wurde. Allerdings ist insbesondere im Segment der gut ausgestatteten, kurzfristig beziehbaren Flächen ab 1.000 m² aktuell eine deutliche Angebotsverknappung erkennbar. Stark nachgefragt sind ferner moderne Büros in zentraler Lage bis ca. 250 m². Ein relativ breites Büroflächenangebot gibt es nach wie vor bei Objekten in dezentraleren Lagen mit unterdurchschnittlicher Ausstattung.

Mieten
Während die Spitzenmiete zuletzt mit 15,00 € / m² stabil geblieben ist, ist die Durchschnittsmiete zum dritten Mal in Folge auf nunmehr 11,40  € / m² angestiegen. Maßgeblich hierzu beigetragen haben vor allem einige großflächige Mietvertragsabschlüsse in Neubauprojekten insbesondere in den Bereichen um den Mannheimer Hauptbahnhof (Postareal), des Gebiets EASTSITE und einigen hochwertigen Entwicklungen im Innenstadtbereich.

Prognose
Der Flächenumsatz wird auch 2016 stabil bleiben. Darüber hinaus könnten 2016 einige nennenswerte Großanmietungen zu einer Umsatzleistung deutlich über dem fünfjährigen Mittelwert führen. Ein Problem bleibt der Mangel an marktgängigen, gut ausgestatteten Flächen. Hier ist erst ab 2017 aufgrund von Fertigstellungen bedeutender Neubauprojekte mit einer Entspannung zu rechnen. Vorvermietungen in diesen Entwicklungen werden aber bereits in 2016 zu einem Anstieg insbesondere der Spitzenmiete auf bis zu 16,00 €/m² führen.

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Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar Mannheim 2017

Marktsegmemt Büro

Der Büroimmobilienmarkt der Metropolregion Rhein-Neckar entwickelt sich positiv. Die Leerstandsraten sind erstaunlich niedrig, der Flächenumsatz steigend. Neue Bürogebäude entstehen vor allem in den innerstädtischen Lagen. In Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen stiegen die Spitzenmieten in der City daher deutlich.

Die diversifizierte wirtschaftliche Struktur der Metropolregion Rhein-Neckar spiegelt sich auch im Büromarkt wider. Auf der einen Seite steht der stark industriell geprägte Wirtschaftsraum Ludwigshafens, in dem Eigennutzungen von Unternehmen den Büromarkt dominieren. Auf der anderen Seite überwiegen in der Universitätsstadt Heidelberg dagegen moderne Büroflächen für technologie- und wissenschaftsnahe Unternehmen. Dazwischen steht sowohl geografisch wie auch strukturell die Stadt Mannheim, deren Büromarkt ein breites Branchenspektrum abbildet.

Der Büromarkt Rhein-Neckar entwickelte sich in den letzten Jahren äußerst positiv. So ist der Flächenum-satz (Summe aller Büroflächen, die neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet wurden) im Jahr 2016 um 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr angestiegen, im Vergleich zu 2014 sogar um rund 65 Prozent. Bedingt durch eine hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen ist auch das Spitzenmietniveau in den Toplagen im vergangenen Jahr zwischen sechs und zehn Prozent gestiegen. Der Zuwachs weiterer moderner Büroflächen lässt auch in den kommenden Jahren weiterhin hohe Spitzenmieten erwarten.

Mit Leerstandsquoten zwischen 1,4 und 4,5 Prozent weisen die drei größten Büromärkte in der Metropolregion einen geringen Leerstand auf und liegen damit wesentlich unter dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere die Stadt Ludwigshafen konnte sich noch stärker als bisher als günstiger Alternativstandort für preissensible Flächennachfrager positionieren und verfügt daher aktuell über den geringsten Büroleerstand der drei Zentren in der Metropolregion Rhein-Neckar.

Größere Fertigstellungen außerhalb der drei Großstädte waren der Neubau des Verwaltungsgebäudes der Freudenberg Gruppe in Weinheim und das Technology Center der HeidelbergCement AG in Leimen. In diesen eigengenutzten Bauten entstanden gut gut 16.000 bzw. 7.000 Quadratmeter Bürofläche. Weitere Vorhaben außerhalb der wichtigsten Städte der Metropolregion mit Büroflächen zwischen 3.200 und 4.000 Quadratmeter MF/G (siehe Glossar Seite 39) sind in Landau, Ladenburg und Leimen geplant, sodass für die gesamte Metropolregion Rhein-Neckar weiterhin mit einer positiven Entwicklung des Büromarktes zu rechnen ist.

Mannheim
Innerhalb der Rhein-Neckar-Region weist der Büromarkt Mannheim den größten Flächenbestand auf. Er gilt als sehr stabiler Markt, wobei er in den vergangenen Jahren deutlich an Dynamik gewonnen hat. Dies spiegelt sich insbe-sondere beim Flächenumsatz wider, der im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs um 35 Prozent auf 91.000 Quadrat-meter verzeichnete. Die Leerstandsquote sank dagegen von 5,2 auf 4,5 Prozent.

Der Büromarkt Mannheim ist traditionell von Aktivitäten der Eigennutzer geprägt. In 2016 wurden allerdings auch vermehrt Mietobjekte realisiert. Im Fokus des Vermietungsmarkts standen hier Vermietungen im kleinen bis mittelgroßen Flächensegment. Hinzu kamen 2016 Abschlüsse großer Flächen, wie z.B. mit Ernst & Young. Das Branchenspektrum ist breit gefächert, wobei innovative, technologie- und forschungsaffine Unternehmen sowie unternehmensnahe Dienstleister und Banken Schwerpunkte bildeten. Insbesondere in den zentralen Lagen gibt es eine hohe Nachfrage nach qualitativ anspruchsvollen Flächen, die von einem Zuwachs an hochwertigen Büroflächen bedient wird und zu einer dynamischen Marktentwicklung führt. So sind die Spitzenmieten in der City innerhalb eines Jahres um mehr als neun Prozent auf 16,40 Euro pro Quadratmeter MF/G gestiegen. Auch auf Gesamtstadtebene ist aufgrund einiger größerer Projektabschlüsse eine leichte Steigrung der Durchschnittsmiete von 11,40 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf aktuell 11,80 Euro pro Quadratmeter MF/G zu beobachten.

Neue innerstädtische Büroflächen entstehen im Jahr 2017 im Glücksteinquartier mit dem Bau eines Büroturms mit 14.000 Quadratmetern Mietfläche und im „Kepler-Quartier”. Hier werden zwei Projekte mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmeter Mietfläche realisiert. Die Standorte für neue Projektentwicklungen verdeutlichen die Karten auf Seite 16. Auch außerhalb des Citybereichs sind relevante kleinere Projektentwicklungsaktivitäten zu registrieren. So realisiert die B.A.U. Bauträgergesellschaft im Büropark Eastsite bis 2017 drei Projekte mit insgesamt ca. 12.000 Quadratmeter MF/G. Hinzu kommen Eigennutzeraktivitäten, wie der Bau der GBG Firmenzentrale im Norden der Stadt oder der Neubau des Hauptsitzes der Familienheim RN e.G.. Darüber hinaus ist die Realisierung von weiteren Büroflächen in den großen Konversionsflächen Taylor und Turley Barracks geplant.

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Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar Heidelberg 2017

Heidelberg
Neben den Sektoren Industrie, Dienstleistungs- und Finanzwesen stellen vor allem die Bereiche Forschung, Bildung und Entwicklung eine wesentliche Basis der Büronachfrage in der Stadt Heidelberg dar. Auch wenn der Büromarkt Heidelberg einen auf den ersten Blick geringen Flächenbestand aufweist, lässt sich in den vergangenen Jahren aufgrund großer Entwicklungsmaßnahmen, wie in der Bahnstadt Heidelberg und verschiedener Eigennutzungsrealisierungen, eine äußerst dynamische Marktentwicklung beobachten. Weitere Indikatoren der positiven Entwicklung sind die im vergangenen Jahr noch einmal von 4,6 auf 2,9 Prozent gesunkene Leerstandsquote sowie die Steigerung des Flächenumsatzes auf 56.000 Quadratmeter. Maßgeblich für den erhöhten Flächenumsatz waren Interimsvermietungen von hochwertigen Büroflächen.

Aufgrund der Stellung Heidelbergs als einer der führenden Wissens- und Forschungsstandorte in Deutschland wird der Büromarkt traditionell von Projekten im Bildungsbereich dominiert. Der Entwicklungsschwerpunkt liegt in der Bahnstadt Heidelberg. Größtes aktuelles Projekt ist das „SkyAngle“ von Skylabs, in dem insgesamt gut 17.000 Quadratmeter MF/G realisiert werden. Weitere wichtige Vorhaben in der Bahnstadt, ohne direkten Bildungsbezug, sind das Büroprojekt „Colours“ und die „Westarkaden“.

Im Zuge der zunehmenden Marktvitalität stieg das Niveau der Spitzenmieten in der Heidelberger City deutlich an. Lagen diese im Jahr 2014 noch bei 14 Euro pro Quadratmeter MF/G und damit sogar unter den Werten für Cityrandlagen, werden derzeit in der City Mieten von bis zu 16,00 Euro pro Quadratmeter MF/G erzielt. Dennoch ist die Bedeutung des Cityrandes für den Büromarkt unverändert hoch, was sich in den Spitzenmieten von aktuell 15,50 Euro pro Quadratmeter MF/G in Cityrandlagen widerspiegelt. Nachdem im Jahr 2015 aufgrund einer Reihe von hochpreisigen Vermietungen die Durchschnittsmiete auf 11,80 Euro pro Quadratmeter anstieg, fiel sie im vergangen Jahr leicht auf 11,60 Euro pro Quadratmeter MF/G ab.

Auch außerhalb der Bahnstadt Heidelberg befinden sich mehrere Projekte in Planung, sodass in den kommenden Jahren weiterhin von einer dynamischen Marktentwicklung für Büroflächen auszugehen ist. Ein wichtiges Projekt ist das Radiologische Forschungs- und Entwicklungszentrum mit rund 4.000 Quadratmetern Bürofläche. Geplant sind zudem weitere Projekte auf den Konversionsflächen der Campbell Barracks.

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Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar Ludwigshafen 2017

Ludwigshafen
Der Standort Ludwigshafen ist geprägt von den Forschungs- und Produktionsstätten weltweit agierender Unternehmen der chemischen Industrie wie der BASF, dem Gesundheitsunternehmen AbbVie oder dem Straßenbaufertiger Joseph Vögele. Auch Dienstleister wie Telekom und solche aus dem IT-, Gesundheits- oder Energie-Sektor haben bedeutende Niederlassungen. Zahlreiche neue Büroflächen kommen daher durch Vorvermietungen oder Eigennutzung erst gar nicht auf den freien Markt.

Insgesamt zeichnet sich der Büromarkt durch eine hohe Stabilität aus. Für Dynamik sorgen temporär Großabschlüsse beispielsweise in Folge von Behördenverlagerungen. Diese ließen den Flächenumsatz in den Jahren 2014/2015 von 5.000 auf 15.000 Quadratmeter steigen. Im vergangenen Jahr bewegte sich der Umsatz auf einem Niveau von 17.000 Quadratmetern. Die positive Gesamtsituation des Marktes zeigt sich auch in der sehr geringen Leerstandsquote von derzeit 1,4 Prozent.

Wichtigstes Neubauprojekt ist das markante Geschäftshaus „Metropol“ am Berliner Platz. Hier soll bis 2019 ein Hochhaus mit rund 9.000 Quadratmeter Büroflächen entstehen. In der Innenstadt haben die Umbaumaßnahmen im ehemaligen Galeria Kaufhof-Gebäude begonnen. In dem von der Pro Concept Holding AG entwickelten Projekt entstehen fast 11.000 Quadratmeter Büroflächen. Hauptnutzer wird der städtische Energiedienstleister, die Technischen Werke Ludwigshafen, sein.

Im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts „City West” entstehen entlang der als Ersatz der Hochstraße zwischen Ludwigshafen und Mannheim geplanten, ebenerdigen Stadtstraße attraktive Flächen mitten in der Stadt. Das 147.000 Quadratmeter große Areal bietet Potenzial für rund 368.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche für Büro und Wohnen. So entsteht ein urbaner Verflechtungsbereich, der auch die Stadteingangssituation direkt am Rhein neu formuliert.

Das Spitzenmietniveau in der City ist ähnlich wie in Mannheim und Heidelberg in den vergangenen zwei Jahren um fast 30 Prozent gestiegen. Aktuell werden in der Ludwigshafener Innenstadt Spitzenmieten von 11,00 Euro pro Quadratmeter MF/G erzielt. Wichtigste Nachfrager nach Büroflächen sind, neben öffentlichen Einrichtungen und dem Gesundheitswesen, lokale und regionale Dienstleister sowie technikorientierte Unternehmen.

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Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar 2016

Marktsegment Büro

Basierend auf einem breiten wirtschaftlichen Fundament mit Spitzenclustern im industriellen Bereich, der Forschung und Entwicklung, der universitären Lehre sowie im Dienstleistungs- und Finanzsektor stellt sich der Büromarkt Rhein-Neckar facettenreich und dynamisch dar. Dabei profitiert die Region von ihrer zentralen Lage in Deutschland und von ihren infrastrukturellen Rahmenbedingungen.

Der Büromarkt Rhein-Neckar ist stark segmentiert – einzelne Märkte weisen unterschiedliche Funktionen und Zielgruppen auf: Während ein Schwerpunkt in Heidelberg im bildungs- und forschungsaffinen Bereich liegt, ist Ludwigshafen von Eigennutzungen im industriellen Bereich geprägt. Als größter Markt gibt Mannheim die Leitlinien für die Büroentwicklung in der Region vor. Neue Entwicklungen im Innenstadtbereich aber auch am Cityrand haben hier zu einem deutlichen Anstieg des Mietniveaus geführt. Getrieben von der Etablierung der Bahnstadt ist auch Heidelberg in den vergangenen Jahren von vitalen Entwicklungsaktivitäten im Büromarkt geprägt. Mit 5 bis 5,6 Prozent weisen alle Büromärkte in Rhein-Neckar ein relativ geringes Leerstandsniveau auf, was sowohl für die Stabilität der Region als auch der einzelnen Märkte spricht.

Auch jenseits der größeren Zentren sind regelmäßig Marktaktivitäten zu registrieren: So erstellt die Freudenberg-Gruppe ein neues Verwaltungsgebäude mit ca. 14.000 Quadratmetern in Weinheim oder die Heidelberg Cement AG ein neues Technologiezentrum in Leimen.

Dabei wird der Büromarkt nicht nur durch die Nutzernachfrage bestimmt. Die stabilen Rahmenbedingungen in der Region und der enorme Preisanstieg in den großen Büromärkten wie Frankfurt, Berlin, München oder Hamburg führen zunehmend dazu, dass nationale, aber auch internationale Investoren regelmäßig Büroengagements prüfen. Die zunehmende Nachfrage insbesondere nach qualitativ hochwertigen Objekten mit einer nachhaltigen Vermietungssituation spiegelt sich in sinkenden Nettoanfangsrenditen und steigenden Kaufpreisen wider. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend im Zuge fehlender Alternativanlagen fortsetzt und die Rhein-Neckar-Region stärker in den Fokus von Immobilienanlegern rückt.

Büromarkt Mannheim
Der Büromarkt in Mannheim ist traditionell von hohen Eigennutzeraktivitäten geprägt. Diese gehen einerseits aus den stark ausgeprägten industriellen Strukturen der Stadt hervor und andererseits aus öffentlichen Verwaltungsbereichen. Ein Beispiel hierfür stellt aktuell der Bau der Südzucker-Zentrale mit ca. 15.600 Quadratmetern dar.

Dem Vermietungsmarkt kommt insbesondere im klein- bis mittelflächigen Bereich eine hohe Bedeutung zu. Er weist generell ein breites Branchenspektrum auf, wobei einerseits innovative, technologie- und forschungsaffine Unternehmen und andererseits unternehmensnahe Dienstleister und Banken den Markt dominieren. Die Nachfrage fokussiert zunehmend qualitativ anspruchsvolle Flächen. Dies spiegelt sich in einer hohen Zahl an Vermietungen im Bau wider. Dabei befindet sich der Büromarkt weiterhin in einem Entwicklungsprozess. Neben der Innenstadt als klassischem Bürostandort, werden neue Quartiere in Bahnhofsnähe entwickelt, die zu einer Ausweitung des Central Business Districts führen können. So wird im Glückstein-Quartier, nahe des Mannheimer Hauptbahnhofes, ein Büroturm mit 16.000 Quadratmetern realisiert (Quartier4), der auch städtebaulich neue Akzente setzen wird.

Auch die City ist weiterhin von Projektentwicklungsaktivitäten gekennzeichnet. Neben dem Projekt von der LBBW Immobilien schreitet die Vollendung des Quartiers Q6 Q7 voran. Es gilt als größtes Projekt von Diringer & Scheidel und als eines der größten Bauprojekt in der Mannheimer Nachkriegsgeschichte.

Der Zuwachs an hochwertigen Büroflächen, der auf eine vitale Nachfrage trifft, führt zu einer dynamischen Marktentwicklung. Lagen die Spitzenmieten im Jahr 2013 noch bei 13,40 Euro pro Quadratmeter MF/G, stiegen sie innerhalb eines Jahres auf 15 Euro pro Quadratmeter MF/G an, was einer Zunahme von rund zwölf Prozent entspricht. Es ist davon auszugehen, dass sich dieses Niveau in Mannheim auch nachhaltig etablieren wird. Auch außerhalb des Citybereichs sind weiterhin relevante Aktivitäten zu registrieren. So befindet sich nach der erfolgreichen Realisierung des Eastsite 7 in Neuostheim das Projekt Eastsite 8 in Planung.

Da Flächen, die spekulativ entwickelt wurden, nun neu auf den Markt kommen und hier sukzessive absorbiert werden, ist der Leerstand an nicht mehr zeitgemäß ausgestatteten Büroflächen im Jahr 2014 leicht angestiegen. Dies ist jedoch nicht der Beginn eines Trends; vielmehr deuten die Vermarktungsaktivitäten im Jahr 2015 auf eine Stabilisierung hin.

» Download des gesamten „Immobilienmarktberichts Rhein-Neckar 2015“