Bürovermietung & Eigennutzer Mannheim
Flächenumsatz
Der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Jahr 2022 hat sich in Mannheim deutlich schwächer dargestellt als in den Vorjahren. Mit insgesamt 63.000 m² ist der Vorjahresrekord aus 2021 (96.000 m²) um mehr als ein Drittel unterschritten worden. Dies hat vor allem an dem sehr geringen Eigennutzeranteil von nur 3.000 m² gelegen (2021: 33.000 m²), während auf dem Vermietungsmarkt mit 60.000 m² nahezu das Niveau des Jahres 2021 erreicht werden konnte.
Zu den größten Deals des Jahres 2022 zählt die Anmietung von 6.400 m² durch infinitSpace in der Dudenstraße 44. Daneben hat sich in O2 8 im Objekt „Trio“ der Vertriebsspezialist Alex & Gross rund 6.300 m² gesichert. Zudem wird das Businesscenter RheinNeckar im Loksite rund 3.000 m² beziehen. Zu den stärksten Branchen gehören im abgelaufenen Jahr die „Kommunikation, IT & EDV“, die für 37,1 % des Umsatzes stehen. Hieran schließen sich die Gruppe „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 13,5 % sowie das „Gesundheitswesen“ mit 12,4 % an.
Angebot & Nachfrage
Moderate Flächenfertigstellungen bei gleichzeitig gutem Vermietungsumsatz haben den Leerstand in Mannheim 2022 wieder sinken lassen. Zum Jahresende 2022 sind 5,7 % der Büroflächen kurzfristig verfügbar. Unverändert sind hiervon vornehmlich die Gewerbegebietslagen der Stadt betroffen. Die Büroflächenbestandszunahme ist in 2022 äußerst moderat ausgefallen, womit sich der Bestand auf 2,135 Mio. m² beläuft. Für 2023 ist mit einer spürbaren Zunahme der Fertigstellungen zu rechnen. Dabei sind von den erwarteten 113.000 m² allerdings bereits rund 84 % vorvermietet.
Mieten
Die realisierte Spitzenmiete hat mit 22,00 €/m² ein neues Rekordniveau erreicht. Sie stieg damit innerhalb eines Jahres um 3,10 €/m² bzw. um 16,4 %. Hierfür ist primär die hohe Nachfrage nach Neubauflächen im Glücksteinareal verantwortlich. Auch die Durchschnittsmiete legte gegenüber dem Vorjahr auf 14,70 €/m² zu. Generell konnte im Vermietungsgeschehen eine starke Hinwendung zu qualitativ hochwertigen Flächen gesehen werden, was die Mietentwicklung positiv beeinflusste.
Prognose
Der Digitalisierungsschub dürfte auch in Mannheim mit einer höheren Flächennachfrage einhergehen. Diese wird sich infolge moderner Arbeitsplatzkonzepte aber eher auf kleinere Flächen fokussieren. Insofern kann für 2023 von einem Umsatzvolumen im Bereich des Jahres 2022 ausgegangen werden. Durch Flächenverkleinerungen dürfte parallel das Leerstandniveau wieder leicht steigen. Die hohe Nachfrage nach hohen Flächenqualitäten und guten Ausstattungen wird zu einem weiteren Anstieg des Mietniveaus führen. Mit einer Konsolidierung sowohl des Spitzen- als auch des Durchschnittswertes auf hohem Niveau wird voraussichtlich zum Jahresende gerechnet.
Bürovermietung & Eigennutzer Heidelberg
Flächenumsatz
Für den Heidelberger Büromarkt ist das Jahr 2022 mit einem durchschnittlichen Ergebnis geendet. So ist ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 51.000 m² erfasst worden, womit sich dieser exakt auf dem Niveau von 2021 und zudem im Bereich des mittelfristigen Durchschnitts bewegt. Abermals konnte der ausgeprägte Vermietungsmarkt den rückläufigen Flächenumsatz durch Eigennutzerobjekte kompensieren.
Der größte Abschluss des Jahres 2022 ist die Anmietung von Ascendis Pharma im „Sky One“. Das Unternehmen wird nach erfolgter Fertigstellung im Jahr 2025 rund 11.200 m² in der Heidelberger Bahnstadt beziehen. Auch der zweitgrößte Deal ist in einem Projekt gezeichnet worden. So hat sich der Springer Verlag 7.500 m² Neubau am Europaplatz 2-5 gesichert. Der drittgrößte Abschluss, die Anmietung von 2.600 m² in der Eppelheimer Straße 13, ist durch die Stadt Heidelberg für das Kinder- und Jugendamt erfolgt. Infolge des Großdeals durch Ascendis Pharma führt das „Gesundheitsweisen“ mit einem Marktanteil von 36,3 % das Branchenranking an.
Angebot & Nachfrage
Im Jahresverlauf 2022 ist die Leerstandsquote in Heidelberg um 0,3 Basispunkte auf 4,3 % gesunken (2021: 4,6 %). Dies entspricht einem Büroflächenleerstand von ca. 47.000 m² (2021: ca. 48.000 m²). Weiterhin befindet sich mehr als die Hälfte des ermittelten Leerstandes in Gewerbegebieten (Wieblingen und Rohrbach-Süd) und in dezentralen Lagen der Stadt. Gleichzeitig ist das Büroflächenangebot in innenstadt- und hauptbahnhofsnahen Lagen unverändert überschaubar. Der Büroflächenbestand erhöhte sich im Jahr 2022 um ca. 23.000 m² auf 1,1 Mio. m². Für 2023 ist mit der Fertigstellung von zusätzlichen 58.000 m² Bürofläche zu rechnen, wovon noch 12.000 m² für eine Anmietung bereitstehen. Mit der derzeitigen Entwicklungsdynamik vor allem auf den Konversionsarealen der Stadt sowie den südlichen Arealen am Hauptbahnhof der Bahnstadt ist kurz- bis mittelfristig wieder ein Anstieg des Leerstandes möglich, der sich überwiegend in den peripheren Lagen zeigen sollte.
Mieten
Die ausgeprägte Nachfrage nach hochwertigen Neubauflächen hat sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmiete erneut ansteigen lassen. So hat die Spitzenmiete zum Jahresende 2022 auf 17,50 €/m² und damit um 4,2 % zugenommen. Die Durchschnittsmiete verbucht sogar einen Zuwachs in Höhe von 11,1 % auf 16,00 €/m² (2021: 14,40 €/m²). Aufgrund der künftigen Angebotserweiterung attraktiver Neubauflächen um den Heidelberger Hauptbahnhof, die sich im Bereich des Spitzenmietniveaus bewegen, ist ein erneuter moderater Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten auf dem Heidelberger Büromarkt wahrscheinlich.
Prognose
Mit einem höheren zu erwartenden Eigennutzeranteil in Kombination mit einem attraktiven Angebot im Neubaubereich sowie der weiterhin konstant hohen Nachfrage dürften sich die Marktaktivitäten lebhafter zeigen. Insofern dürfte das Jahr 2023 mit einem überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz abschneiden.
