Marktberichte 2019

NAI apollo group Partnerbericht Deutschland

Hier finden Sie interessante Informationen zur Entwicklung der Gewerbeimmobilien 2018 in Deutschland

Büroinvestment Deutschland

Der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien beendet das Jahr 2018 mit einem rekordverdächtigen Ergebnis. Insgesamt sind 30,11 Mrd. Euro in Büroimmobilien geflossen, womit der alte Rekordhalter 2007 nur knapp verpasst wurde. Sowohl im Vergleich zum Vorjahr (27,66 Mrd. Euro) als auch zum mittelfristigen Durchschnitt (25,27 Mrd. Euro) zeigt sich ein deutliches Plus in Höhe von 8,9 % bzw. 19,1 %. Maßgeblicher Treiber dieser positiven Entwicklung waren großvolumige Einzeltransaktionen in den Top- 5. So summiert sich das Transaktionsvolumen an diesen Standorten auf 22,20 Mrd. Euro bzw. 73,7 % des Investitionsvolumens. Bei Einzeltransaktionen ist das bereits sehr hohe Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2017 nochmals um 13,0 % auf 25,87 Mrd. Euro ausgebaut worden. Im Gegenzug verbuchen Portfoliodeals eine Abnahme um 10,9 % auf 4,24 Mrd. Euro, wenngleich dies in der langfristigen Perspektive ebenfalls als hoher Wert bezeichnet werden kann.

Bürovermietung & Eigennutzer Deutschland

Der deutsche Büroflächenmarkt bleibt im Jahr 2018 leicht hinter dem sehr starken Vorjahr zurück. In Summe beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den in diesem Bericht betrachteten Städten auf insgesamt 4,33 Mio. m². Mit diesem Ergebnis bewegt es sich zwar 5,9 % unter dem herausragenden Vorjahr, dennoch sticht es mit einem Plus von 5,1 % im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt hervor. Innerhalb der Top-7 Städte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) zeigt sich der zunehmende Flächenmangel in einer Abnahme des Umsatzgeschehens. So liegt hier das Volumen mit 3,85 Mio. m² 7,0 % unter dem Niveau von 2017. Die anderen sechs Standorte Bonn, Essen, Dortmund, Mannheim, Heidelberg und Ulm sind in Summe hingegen durch eine Zunahme des Flächenumsatzes in Höhe von 4,0 % geprägt. Insgesamt beträgt das Umsatzvolumen in 2018 hier 477.000 m².

Besonders starke Umsatzänderungen im Jahresvergleich sind – sowohl in positiver als auch negativer Richtung – in den Städten außerhalb der Top-7 verbucht worden. So ist in Bonn der Flächenumsatz um 26,2 % auf 124.300 m², dicht gefolgt von Essen mit 25,4 % auf 155.500 m² angestiegen. Spürbare Umsatzabnahmen weisen Heidelberg und Mannheim auf.

Als größter Büroimmobilienmarkt dieser Übersicht kann unverändert München mit einem Bestand von 20,28 Mio. m² Bürofläche (BGF) benannt werden. Dahinter reihen sich Berlin (18,62 Mio. m²), Hamburg (13,75 Mio. m²), Frankfurt (11,35 Mio. m²), Köln (8,00 Mio. m²), Stuttgart (7,85 Mio. m²) und Düsseldorf (7,51 Mio. m²) ein. Die Ruhrgebietsstädte Essen und Dortmund haben in Summe einen Flächenbestand von rund 6,21 Mio. m², Bonn 3,87 Mio. m², Mannheim und Heidelberg (Rhein-Neckar) zusammen 3,05 Mio. m² sowie Ulm 0,86 Mio. m².

Der eingeschlagene Trend des Leerstandsabbaus hat sich auch im Jahresverlauf 2018 fortgesetzt. In den 13 Märkten stehen zum Jahresende 2018 nur noch 3,35 Mio. m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung bereit, was ein Fünftel unter dem Vorjahreswert liegt. Die Leerstandsabnahme hat sich, mit Ausnahme von Stuttgart, in allen Märkten gezeigt. Hierbei schreitet das prozentuale Sinken der Flächenverfügbarkeit außerhalb der Top-7 mit einem Minus von 30,4 % gegenüber dem Vorjahr stärker voran. In den Städten Bonn, Essen, Dortmund, Mannheim, Heidelberg und Ulm sind nur noch rund 404.000 m² Bürofläche verfügbar. In den Top- 7 beträgt die Reduzierung 18,6 %, womit der Leerstand sich auf 2,95 Mio. m² verringert hat.

Unter den einzelnen Städten ist Frankfurt unverändert durch den höchsten Leerstand mit 743.000 m² geprägt, wenngleich sich in der Mainmetropole der Leerstandsabbau deutlich beschleunigt hat. Daneben erreichen Bonn, Dortmund, Essen, Berlin sowie München erhebliche Reduzierungen der Angebotsflächen von fast 30 % und teilweise darüber hinaus.

Der Großteil der Märkte ist weiterhin durch eine vitale Flächennachfrage geprägt, die mittlerweile aber häufig durch den teilweise ausgeprägten Flächenmangel gebremst wird. Obwohl das Projektierungsvolumen vielerorts zugenommen hat, wird dieses aufgrund von hohen Vorvermietungsquoten sowie Eigennutzerprojekten erst mittelfristig zu einer Entlastung der Angebotsseite führen.

Für das Jahr 2019 kann infolgedessen für die betrachteten Büromärkte mit einem Büroflächenumsatz gerechnet werden, der sich eher im langjährigen Mittel bewegt. Neue Rekordergebnisse werden der Ausnahmefall sein.

Das größte Flächenpotenzial, um ein überdurchschnittliches Ergebnis zu erzielen, bieten dabei Frankfurt und Düsseldorf. Hingegen sind vor allem die Märkte Berlin, Bonn, Dortmund oder Heidelberg quasi vollvermietet, so dass ein moderater Umsatz zu erwarten ist.

Geschäftsführer Michael Christ

Michael Christ
Dipl. Kfm. Geschäftsführer