Marktberichte 2020

NAI apollo group Partnerbericht Deutschland

Hier finden Sie interessante Informationen zur Entwicklung der Gewerbeimmobilien 2019 in Deutschland

Büroinvestment Deutschland

Der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Deutschland schließt das Jahr 2019 mit einem neuen Rekordergebnis ab. Damit ist der alte Rekordhalter 2007 abgelöst worden. Insgesamt verzeichnet das Gesamtjahr 2019 ein Investmentvolumen von 39,4 Mrd. Euro, das 30,8 % über dem Vorjahreswert und sogar fast 90 % über dem Zehnjahresdurchschnitt liegt. Diese außerordentlich positive Marktentwicklung fußt primär auf dem stärksten jemals erfassten vierten Quartal, das alleine für rund 18,1 Mrd. Euro verantwortlich ist. Der neue Rekord kann zudem auf eine starke Zunahme von Paketverkäufen zurückgeführt werden. Mit einem erfassten Volumen von fast 7,5 Mrd. Euro bewegt es sich mehr als drei Viertel über dem Vorjahreswert (2018: 4,2 Mrd. Euro). Als größtes Paket ist der Verkauf des europäischen Dream Global REIT Portfolios an Blackstone zu nennen. Von den deutschen Immobilien im Wert von geschätzten 3,0 Mrd. Euro entfällt der Großteil auf Büroimmobilien.
In Einzeltransaktionen sind ca. 31,9 Mrd. Euro des Büroinvestmentvolumens geflossen, womit hier ein Plus von fast einem Viertel im Vergleich zum Vorjahr steht. Bei den Einzeldeals wurde insbesondere eine Vielzahl an Großdeals oberhalb der 100 Mio. Euro Marke in den Top-7 gezählt.

Bürovermietung & Eigennutzer Deutschland

Der deutsche Büroflächenmarkt ist im Jahr 2019 durch hohe Marktaktivitäten geprägt worden. So beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den in diesem Bericht betrachteten 13 Partnerstädten auf insgesamt 4,50 Mio. m². Dieses Ergebnis übersteigt den Vorjahreswert nicht nur um 4,1 %, sondern es stellt den zweithöchsten Umsatz im Betrachtungszeitraum dar. Als Problem stellt sich der Mangel an freien Flächen dar, der vor allem innerhalb der Top-7 Standorte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) die Marktaktivitäten ausbremst. Mit 3,96 Mio. m² bewegt sich das Volumen hier nur geringfügig über dem Vorjahresniveau (2018: 3,85 Mio. m²). Die anderen sechs Standorte Bonn, Essen, Dortmund, Mannheim, Heidelberg und Ulm sind in Summe durch eine überproportionale Zunahme des Flächenumsatzes in Höhe von 13,4 % gekennzeichnet. Insgesamt liegt das Volumen in 2019 an diesen Standorten bei rund 541.000 m².

Die höchsten Zuwächse sind in den kleinsten Büromärkten Ulm und Heidelberg verzeichnet worden, wo jeweils fast eine Verdopplung des Umsatzes erfasst wurde. Daneben sind, abgesehen von Bonn, alle anderen Standorte außerhalb der Top-7 durch eine positive Entwicklung geprägt. Innerhalb der Top-7 zeigt sich ein zweigeteiltes Bild. Auf der einen Seite sind Berlin (+19,3 %), Düsseldorf (+40,4 %) sowie Stuttgart (+45,8 %) durch spürbar höhere Marktaktivitäten gekennzeichnet, auf der anderen Seite liegen Hamburg (-5,3 %), Frankfurt (-7,7 %) sowie München (-21,7 %) teils deutlich unter dem Vorjahresniveau.

München präsentiert sich unverändert als größter Büroimmobilienmarkt in Deutschland und weist einen Bestand von 20,42 Mio. m² Bürofläche (BGF) auf. Dahinter reihen sich Berlin (18,80 Mio. m²), Hamburg (13,81 Mio. m²), Frankfurt (11,43 Mio. m²), Köln (8,01 Mio. m²), Stuttgart (8,00 Mio. m²) und Düsseldorf (7,46 Mio. m²) nach gif MF-G ein. Der Flächenbestand der Ruhrgebietsstädte Essen und Dortmund summiert sich auf rund 6,23 Mio. m², in Bonn auf 3,95 Mio. m², in Mannheim und Heidelberg (Rhein-Neckar) zusammen auf 3,08 Mio. m² sowie in Ulm auf 0,88 Mio. m².

Die vitale Flächennachfrage bei teilweise unzureichendem Fertigstellungsvolumen hat den Leerstandsabbau auch im Jahr 2019 fortsetzen lassen. So summiert sich die Flächenverfügbarkeit in den 13 Märkten zum Jahresende 2019 auf nur noch rund 3,00 Mio. m² Bürofläche, was 10,7 % bzw. fast 360.000 m² unter dem Vorjahreswert liegt. Die Leerstandsquote für die betrachteten Städte erreicht mit 2,9 % einen neuen Tiefststand. Mittlerweile haben neun der 13 Untersuchungsstädte eine Leerstandsquote im Bereich von 3 % oder auch deutlich darunter, womit sich hier die freie Flächenverfügbarkeit unterhalb der Fluktuationsreserve bewegt.

Parallel ist das Gros der Märkte weiterhin durch eine hohe Flächennachfrage charakterisiert, die jedoch teilweise durch den ausgeprägten Flächenmangel ausgebremst wird. Die partiell sich füllenden Projektpipelines werden sich positiv auf das zukünftige Umsatzgeschehen auswirken. Diese reichen aber vorerst nicht aus, um dem Flächenmangel kurzfristig entgegenzuwirken. Dementsprechend wird für 2020 in den betrachteten 13 Büromärkten ein Büroflächenumsatz prognostiziert, der sich im Bereich des langjährigen Durchschnitts respektive leicht oberhalb von 4,0 Mio. m² bewegt. Der Leerstand wird dabei auf einem kritischen Niveau verbleiben.

Geschäftsführer Michael Christ

Michael Christ
Dipl. Kfm. Geschäftsführer