Marktberichte 2020

NAI apollogroup Partnerbericht Rhein-Neckar

Bürovermietung & Eigennutzer Mannheim

Flächenumsatz
Der Mannheimer Büroflächenmarkt hat sich im Jahr 2019 leicht positiv entwickelt. Dementsprechend liegt der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 71.000 m² leicht über dem Vorjahreswert (2018: 68.000 m²). Vom Gesamtumsatz in 2019 entfällt rund 57.000 m² auf den Vermietungsmarkt, womit sich dieses Volumen ca. 27 % über dem Vorjahresniveau (2018: 44.000 m²) bewegt. Insbesondere die Zunahme von Mietvertragsabschlüssen im Größensegment oberhalb von 1.000 m² haben in der zweiten Jahreshälfte 2019 zu einer deutlichen Steigerung des Vermietungsumsatzes gegenüber dem Vorjahr beigetragen. Zu den größten Vermietungen im Jahr 2019 zählen die Anmietung von rund 6.200 m² durch Hays im „LOKSITE“ sowie von 5.900 m² durch die BAHAG AG im „Turbinenwerk Mannheim“. Der größte Umsatz ist hingegen der Eigennutzerneubau des IBU Campus Mannheim durch den IB-Internationaler Bund mit rund 10.000 m² Bürofläche. Infolge dieses Großdeals dominieren auch „Bildungs- & Sozialeinrichtungen“ mit 14.500 m² die Branchenverteilung. Dahinter folgen „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 9.900 m² sowie „Groß- & Einzelhandel“ 9.300 m².

Angebot & Nachfrage
Im Jahr 2019 hat sich die Leerstandsquote um 0,7 %-Punkte auf 4,6 % erhöht. Der überwiegende Teil des Flächenleerstandes konzentriert sich hierbei auf die nördlichen und südlichen Gewerbegebietslagen der Stadt. Neu fertiggestellt wurden im Jahr 2019 ca. 18.000 m² Bürofläche. Für 2020 ist mit einem Anstieg der Fertigstellungen auf 71.000 m² zu rechnen. Dies ist insbesondere auf die Entwicklungstätigkeiten um den Mannheimer Hauptbahnhof (ehemaliges Postareal und Glückstein-Quartier) sowie der Mannheimer Eastsite zurückzuführen. Das dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehende Angebot erhöht sich dadurch jedoch nicht, da Flächenabgänge sowie Eigennutzerprojekte dem entgegenwirken. Insofern ist bis zum Jahresende 2020 von einer leichten Nettoabsorption und damit einem erneut leicht sinkendem Büroflächenleerstand auszugehen.

Mieten
Das Mannheimer Mietniveau ist aufgrund von großvolumigen Abschlüssen in Neubauprojekten im Glückstein-Quartier sowie durch die vorherrschende Knappheit an modernen Bestandsflächen in guten Lagen weiter angestiegen. So erreicht die Spitzenmiete mittlerweile 18,50 €/m², womit ein Plus von 2,8 % gegenüber dem Vorjahr erzielt wurde. Bei der Durchschnittsmiete ist sogar ein Zuwachs um 8,5 % auf 14,00 €/m² verzeichnet worden.

Prognose
Die vitale Nachfrage nach modernen Büroflächen in Mannheim wird sich unverändert fortsetzen. Hierbei wird sich das größere Angebot an dementsprechenden Flächen in Projektentwicklungen positiv auf das Marktgeschehen auswirken. Insgesamt kann daher ein Büroflächenumsatz im Bereich des Jahres 2019 bzw. leicht darüber prognostiziert werden. Infolgedessen sollte auch die aufwärtsgerichtete Mietpreisentwicklung anhalten.

Bürovermietung & Eigennutzer Heidelberg

Flächenumsatz
Der Heidelberger Büroflächenmarkt hat sich in 2019 mit einem neuen Rekordergebnis präsentiert. So beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf insgesamt 69.000 m², womit sich das Vorjahresergebnis (2018: 35.000 m²) fast verdoppelt hat. Der mittelfristige Durchschnitt ist um fast ein Drittel getoppt worden. Das Rekordergebnis ist im Wesentlichen durch die drei größten Flächenumsätze des Jahres determiniert worden, die in Summe knapp 70 % des Gesamtumsatzes in Heidelberg auf sich vereinen. Hierzu zählen das Büroprojekt der städtischen Entwicklungsgesellschaft GGH für die Stadtwerke Heidelberg mit 28.400 m² sowie die Anmietungen durch die Sparkasse Heidelberg GmbH über 12.500 m² und durch Verivox über ca. 6.700 m². Getragen von dem Projekt der Stadtwerke Heidelberg entfällt auf Eigennutzer in 2019 mit 32.000 m² ein relativ hoher Anteil. Das reine Vermietungsvolumen in Höhe von 37.000 m² bewegt sich im Bereich des langjährigen Mittels. Jedoch hat ein weiterhin zu geringes Angebot an kurzfristig bezugsfertigen Büroflächen in innerstädtischen Lagen ein höheren Vermietungsergebnis verhindert. Die Großdeals bestimmen die Branchenverteilung, in der „öffentliche Einrichtungen“ vor „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ liegen.

Angebot & Nachfrage
Die Leerstandsquote beläuft sich zum Jahresende 2019 trotz leicht erhöhtem Fertigstellungsvolumen nahezu unverändert bei 2,9 % (2018: 2,8 %) bzw. bei 29.000 m². Dabei ist besonders das Angebot im mittleren Preissegment in innerstädtischer Lage und mit gutem Ausstattungsstandard durch einen Mangel geprägt. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot konzentriert sich aktuell nach wie vor fast ausschließlich auf die Gewerbegebietslagen der Stadt (Rohrbach-Süd, Wieblingen, Pfaffengrund). Der Büroflächenbestand erhöhte sich in 2019 um ca. 28.000 m² auf 1,01 Mio. m² Bürofläche (2018: 982.000 m²). In 2020 ist mit der Fertigstellung weiterer 58.000 m² zu rechnen, wovon jedoch der Großteil der Flächen bereits vergeben ist. Frühestens ab dem Jahr 2021 wird es somit zu einer Entspannung der Angebotsseite kommen.

Mieten
Die Marktlage aus knappem Angebot und mehreren großvolumigen Mietvertragsabschlüssen im Bereich der Spitzenmiete haben die Durchschnittsmiete in Heidelberg abermals deutlich ansteigen lassen. So wird hier mittlerweile 14,00 €/m² und damit 11,1 % mehr als im Vorjahr erzielt. Die Spitzenmiete verzeichnete ein Plus von 7,7 % auf aktuell 16,70 €/m² und ist in Neubauprojekten in der Heidelberger Bahnstadt erzielt worden.

Prognose
Der Heidelberger Büroflächenmarkt ist weiterhin durch eine konstant hohe Nachfrage geprägt, weshalb sich die Vermietungsleistung in 2020 auf dem Niveau des Vorjahres bewegen sollte. Limitierend stellt sich dabei unverändert der Flächenmangel im mittleren Preissegment dar. Hingegen werden weitere Abschlüsse im Neubausegment um den Heidelberger Hauptbahnhof sich abermals positiv auf das Mietpreisniveau auswirken.

Geschäftsführer Michael Christ

Michael Christ
Dipl. Kfm. Geschäftsführer