Bürovermietung & Eigennutzer Mannheim
Flächenumsatz
Der Mannheimer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der Unsicherheiten in Folge von Covid-19 äußerst stabil. So bewegt sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Jahr 2020 mit 71.000 m² exakt auf dem Vorjahresniveau (2019: 71.000 m²). Während in den vergangenen Jahren Eigennutzer erhebliche Umsatzanteile aufwiesen, haben diese 2020 gänzlich gefehlt. Der komplette Büroflächenumsatz entfällt damit auf den Vermietungsmarkt, was dessen Stabilität unterstreicht. Entsprechend hat der reine Vermietungsmarkt ein Ergebnis erzielt, das sich ca. 25 % über dem Vorjahr bewegt (Vermietungsumsatz 2019: 57.000 m²).
Zu den größten Abschlüssen im Jahr 2020 zählen die Anmietung von rund 9.300 m² durch den Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg im R 64 sowie von KPMG mit fast 7.300 m² im Neubau „LOKSITE“. Infolge des größten Deals dominieren „öffentliche Einrichtungen“ mit 29,4 % bzw. 20.900 m² die Branchenverteilung. Dahinter folgt der Bereich der „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 17,1 % bzw. 12.200 m²
Angebot & Nachfrage
Trotz einer mit 4,9% erhöhten Leerstandsquote im Jahr 2020 (2019: 4,6%), was absolut ca. 105.000 m² entspricht, zeigt sich der Mannheimer Büromarkt nach wie vor in einer sehr stabilen Verfassung. Der überwiegende Teil des Flächenleerstandes konzentriert sich auf die nördlichen und südlichen Gewerbegebietslagen der Stadt. Das Fertigstellungsvolumen in Höhe von ca. 73.000 m² konnte trotz der Covid-19-Einschränkungen weitestgehend absorbiert werden. In den nächsten zwei Jahren kann mit der Fertigstellung von weiteren 82.000 m² Bürofläche gerechnet werden. Hierzu gehören neben der Fertigstellung des Neubauprojekts Post² und des neuen Verwaltungsgebäudes der ABB auch einige Revitalisierungsobjekte, die den Flächenbestand erhöhen.
Mieten
Die Mietpreisentwicklung in Mannheim hat sich im Jahr 2020 zweigeteilt gezeigt. So ist die Durchschnittsmiete - nach deutlichen Anstiegen in den beiden vorangegangenen Jahren - erstmals wieder etwas gesunken und liegt nun bei 13,40 €/m² (2019: 14,00 €/m²). Dies kann mit zwei großvolumigen Mietvertragsabschlüssen im Gebäudebestand in eher peripheren Lagen der Stadt erklärt werden. Die realisierte Spitzenmiete hingegen ist 2020 abermals auf nunmehr 18,90 €/m² angewachsen (2019: 18,50 €/m²). Hierbei kommen weitere hochpreisige Mietvertragsabschlüsse in den Neubauprojekten um den Mannheimer Hauptbahnhof (Glücksteinquartier) zum Tragen.
Prognose
Aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie wird die gute Vermietungsleistung voraussichtlich nicht wieder erreicht werden können. Jedoch sollte sich durch einige zu erwartende Eigennutzerbaustarts der Flächenumsatz voraussichtlich auf dem Vorjahresniveau bewegen. Gut ausgestattete, kurzfristig bezugsfertige Flächen in zentralen Lagen und Neubauflächen werden weiterhin stark nachgefragt. Infolgedessen dürften Neubauprojekte frühzeitig vermietet sein und sich das Spitzenmietniveau erneut auf hohem Niveau bewegen. Bei der Durchschnittsmiete ist in den kommenden Monaten von einer stabilen bzw. wieder leicht steigenden Entwicklung auszugehen.
Bürovermietung & Eigennutzer Heidelberg
Flächenumsatz
Der Heidelberger Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz des Corona-Geschehens mit einem soliden Umsatzergebnis. So liegt der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Jahr 2020 mit 48.000 m² im Bereich des fünfjährigen Mittelwertes (52.400 m²), damit allerdings erwartungsgemäß auch deutlich unter dem Rekordvorjahr (2019: 69.000 m²). Während die Vermietungsleistung mit ca. 36.000 m² nahezu dem Vorjahreswert entspricht, ist der Anteil eigengenutzter Objekte mit 12.000 m² deutlich geringer ausgefallen (2019: 32.000 m²).
Die beiden größten Flächenumsätze wurden durch Eigennutzer erreicht. So wird die Heidelberger Volksbank zum einen in ein Büroprojekt am Heidelberger Hauptbahnhof einziehen. Zum anderen bezieht die Heidelberg Instruments Mikrotechnik GmbH ein Bestandsgebäude im Nordwesten des Stadtgebiets. Die Großdeals bestimmen gleichfalls die Branchenverteilung, in der „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ mit 24,2 % vor den „Bildungs- & Sozialeinrichtungen“ mit 21,3 % liegen.
Angebot & Nachfrage
Die Leerstandsquote hat sich binnen Jahresfrist deutlich erhöht und liegt nunmehr bei 5,5 % bzw. 58.000 m². Gegenüber dem Vorjahr ist die Quote damit um 2,6 %-Punkte angewachsen (2019: 2,9%). Insbesondere durch den Umzug in Neubauten - wie etwa die Fertigstellung der Zentrale von HeidelbergCement AG (42.000 m²) - wurden im Gebäudebestand Flächen vakant, die bislang noch nicht oder nur teilweise nachvermietet werden konnten. Die Entwicklung von Neubau- und Bestandsflächen wird in den kommenden Jahren nicht an Dynamik verlieren. So wird auf den ehemaligen Konversionsarealen der Stadt (Campbell Barracks und hip - Heidelberg Innovation Park) sowie auf den südlichen Arealen am Hauptbahnhof die Entwicklung neuer Büroprojekte vorangetrieben. Dies führt in den kommenden Jahren zu weiter überdurchschnittlich hohen Fertigstellungsvolumina. In 2021 ist mit einem Bestandswachstum von 38.000 m² zu rechnen.
Mieten
Das Heidelberger Durchschnittsmietniveau ist auch unter Pandemiebedingungen das nunmehr vierte Jahr in Folge angestiegen. Entsprechend zog diese um ca. 2,9 % auf nunmehr 14,40 €/m² an (2019: 14,00 €/m²) an. Erhöhte Baukosten, großvolumige Abschlüsse im Neubausegment und allgemein steigende Mieten im Gebäudebestand sind Gründe dafür. Die realisierte Spitzenmiete hat ebenfalls auf einen neuen Spitzenwert von 16,80 €/m² zugelegt (2019: 16,70 €/m²) und wurde in Neubauprojekten in der Heidelberger Bahnstadt erzielt. Die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen in hauptbahnhofsnahen Lagen lassen darauf schließen, dass die realisierte Spitzenmiete auch in 2021 erreicht bzw. weiterhin leicht steigen wird.
Prognose
Es ist davon auszugehen, dass trotz des Corona-Umfeldes im Jahr 2021 eine stabile Umsatzentwicklung erreicht werden kann. Insbesondere attraktive Neubauprojekte in zentralen Lagen könnten die Vermietungsleistung konstant halten bzw. leicht ansteigen lassen. Hierbei sind weitere Mietpreissteigerungen absehbar. Aufgrund der regen Bautätigkeit kann es allerdings auch kurz- bis mittelfristig zu einem weiteren Anstieg des Leerstandes kommen.
