Marktberichte 2022

NAI apollo group Partnerbericht Rhein-Neckar

Bürovermietung & Eigennutzer Mannheim

Flächenumsatz
Der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Jahr 2021 markiert in Mannheim – trotz des Pandemiegeschehens – mit 96.000 m² einen neuen Rekordwert. Gegenüber dem Vorjahr ist damit ein Umsatzplus von ca. 35 % verzeichnet worden (Flächenumsatz 2020: 71.000 m²). Auf den Vermietungsmarkt entfielen davon ca. 63.000 m² Büroflächen, was eine leichte Abnahme gegenüber dem Geschehen im vergangenen Jahr entspricht (2020: 71.000 m²). Treiber des Gesamtflächenumsatzes sind in diesem Jahr erneut Eigennutzerbaustarts gewesen, die im vergangenen Jahr gänzlich fehlten. Insbesondere die Neubauprojekte von ABB (20.000 m²) und BAUHAUS (12.000 m²) haben den Eigennutzerumsatz auf 33.000 m² katapultiert (2020: 0 m²) und damit dem Gesamtflächenumsatz zu dem neuen Rekord verholfen. Neben der erwähnten Eigennutzerbaustarts zählt auch die Anmietung von Siemens über 10.000 m² zu den größten Abschlüssen. Das Unternehmen hat für einen Neubau in der Hans-Thoma-Straße 8-10 unterschrieben. Trotz des neuen Rekords zeigt sich im mittleren Flächensegment (400 m² bis 1.000 m²) eine weiterhin verhaltene Nachfrage.

Angebot & Nachfrage
Im Jahr 2021 ist eine geringe Büroflächenbestandsverringerung erfasst worden. Diese ist einerseits auf Abgänge (u.a. Abriss des Technischen Rathauses/Collini-Center) im Gebäudebestand und anderseits auf ein verringertes – als auch noch zu Jahresbeginn erwartetes – Fertigstellungsvolumen zurückzuführen. So sind im Jahr 2021 lediglich 13.000 m² in Büroprojekten fertiggestellt worden. In 2022 ist mit 26.000 m² zu rechnen. Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist auf 6,1 % angestiegen (2020: 4,9 %) bzw. beträgt zum Jahresende ca. 130.000 m² Bürofläche (2020: 105.000 m²). Trotz des erneuten Anstiegs bleibt die Nachfrage nach gut ausgestatteten, kurzfristig bezugsfertigen Flächen in zentralen Lagen weiterhin hoch. Der Mannheimer Büromarkt präsentiert sich damit trotz des erhöhten Leerstandsniveaus in gesunder Verfassung, zumal das Gros des Leerstandes auf die Gewerbegebietslagen entfällt. 

Mieten
Großvolumige Abschlüsse in Neubauten und in hochwertigen Revitalisierungsprojekten haben im Jahr 2021 für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete gesorgt. So ist diese – nach leichtem Absinken im Vorjahr (2020: 13,40 €/m²) – in 2021 um 6,7% auf 14,30 €/m² angestiegen und markiert damit ein neues Re-kordniveau. Die realisierte Spitzenmiete hat sich mit 18,90 €/m² auf dem hohem Vorjahresniveau stabilisiert. Die Spitzenmietpreise werden, wie in den Vorjahren, in Neubauprojekten um den Mann-heimer Hauptbahnhof realisiert.

Prognose
Die Flächennachfrage auf dem Mannheimer Büromarkt ist unverändert groß. Hierbei dürfte die Entwicklung des Jahres 2022 durch Nachholeffekte in einigen Größenklassen positive Impulse erfahren. Derzeit entstehende, hochwertige und zentrale Flächen werden auf eine breite Nachfragebasis treffen und das Umsatzgeschehen beflügeln. Dementsprechend ist für das Jahr 2022 ebenfalls mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz zu rechnen, bei weiterhin positiver Mietpreisentwicklung.
 

Bürovermietung & Eigennutzer Heidelberg

Flächenumsatz
Im Jahr 2021 hat sich der Büromarkt in Heidelberg durchschnittlich präsentiert. So ist ein Gesamtflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 51.000 m² erzielt worden, womit sich das Resultat exakt auf dem Niveau des fünfjährigen Mittelwertes (51.400 m²) bewegt. Das Vorjahresergebnis (2020: 48.000 m²) wurde leicht überschritten. Hierbei konnte ein starker Vermietungsmarkt die rückläufigen Flächenumsätze eigengenutzter Objekte, die im abgelaufenen Jahr eine eher untergeordnete Rolle eingenommen haben, kompensieren. Entsprechend entfallen rund 48.000 m² auf das reine Vermietungsvolumen (2020: 36.000 m²), während der Umsatzanteil eigengenutzter Objekte mit ca. 3.000 m² (2020: 12.000 m²) deutlich geringer ist als in den Vorjahren. Zu den größten Abschlüssen 2021 zählen die Anmietung der Technologiepark Heidelberg GmbH über 4.400 m² in einem Neubau in der Speyerer Straße sowie der Abschluss durch die BImA für das Hauptzollamt mit 4.300 m² im Objekt „Im Breitspiel 13“. Daneben hat sich die constaff GmbH rund 3.500 m² in einem Neubau im Czernyring/Galileistraße gesichert. Insgesamt verzeichnete der Heidelberger Büromarkt die höchste Nachfrage aus den Branchen „Kommunikation, IT & EDV“, „Bildungs- & So-zialeinrichtungen“ und „Gesundheitswesen“.

Angebot & Nachfrage
Der Leerstand auf dem Heidelberger Büromarkt ist im Jahresverlauf 2021 wieder gesunken und hat zum Jahresende bei ca. 50.000 m² gelegen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 4,6 % und befindet sich damit 0,9 %-Punkte unter dem Vorjahr. Mehr als die Hälfte des ermittelten Leerstandes ist in den Gewerbegebieten (Wieblingen und Rohrbach-Süd) und in dezentralen Lagen verortet, während das Büroflächenangebot in innenstadt- und hauptbahnhofsnahen Lagen nach wie vor überschaubar ist. Durch die Fertigstellung von rund 23.000 m² Bürofläche hat sich der Bestand auf 1,077 Mio. m² erhöht. In 2022 wird mit der Fertigstellung weiterer 59.000 m² Bürofläche gerechnet. Die Entwicklungsschwerpunkte liegen dabei unverändert auf den Konversionsarealen der Stadt (Campbell Barracks und hip – Heidelberg Innovation Park auf dem Gelände der ehemaligen Patton Barracks) sowie auf den südlichen Arealen am Hauptbahnhof (Bahnstadt und Bahnhofsvorplatz).

Mieten
Das Mietniveau des Heidelberger Büromarktes hat sich 2021 stabil gezeigt. So notiert die Durchschnittsmiete unverändert bei 14,40 €/m², während die Spitzenmiete weiterhin bei 16,80 €/m² liegt. Aufgrund der künftigen Angebotserweiterung attraktiver, hochpreisiger Neubauflächen um den Heidelberger Hauptbahnhof ist ein erneuter Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten auf dem Heidelberger Büromarkt realistisch.

Prognose
Der Heidelberger Büromarkt ist unvermindert durch eine hohe Nachfrage gekennzeichnet, die auf eine Angebotsausweitung im Neubaubereich trifft. Dies dürfte in einem spürbaren Zuwachs des Flächenumsatzes im Jahr 2022 münden. Gleichzeitig dürfte die Angebotsausweitung zur einer zusätzlichen Flächenverfügbarkeit und Abschlüsse in Neubauten zu einem Mietpreisanstieg führen.

Geschäftsführer Michael Christ

Michael Christ
Dipl. Kfm. Geschäftsführer